Risarcimento danni per violazione limite finanziabilità: l’acquisto di un immobile non capiente con valutazione eccessiva

Molte banche, pur di accaparrarsi i clienti, hanno provveduto a concedere mutui finalizzati all’acquisto della prima casa con perizie manifestamente gonfiate al fine di poter percepire nel corso del tempo un maggiore corrispettivo sotto forma di interessi. Questi, espressi in misura percentuale, sono legati all’ammontare del capitale: maggiore è il capitale, maggiore è l’introito per la banca.

Per quanto concerne il debitore (e compratore dell’immobile), l’ottenimento di un finanziamento gonfiato rispetto al valore dell’immobile permette di acquistare immobili più grandi (o di maggior pregio) che altrimenti non sarebbero stati acquistabili non disponendo dei mezzi finanziari necessari.

Questa operazione di finanziamento può causare un danno al cliente, se si considera che il netto ricavo del mutuo viene corrisposto direttamente in favore del venditore. Infatti il mutuatario potrebbe essere danneggiato dalla scorretta valutazione dell’immobile: se la Banca ha gonfiato il valore della perizia di stima per il pagamento del prezzo di acquisto potrebbe aver indotto il cliente ad effettuare un acquisto immobiliare non capiente per il pagamento del debito relativo al mutuo. In casi analoghi è possibile conseguire un risarcimento danni.

È importante sapere che la Banca, nell’istruire una domanda di finanziamento per il mutuo fondiario, a differenza del mutuo ipotecario semplice, deve rispettare necessariamente il limite di finanziabilità che consiste in un rapporto di proporzionalità tra la somma erogata ed il valore dell’immobile ipotecato in quanto i prestiti fondiari si possono concedere solo su immobili capienti.

Si consideri ulteriormente che:
1. il perito che effettua la stima è un professionista di fiducia della banca;
2. il valore di riferimento per la concessione del mutuo fondiario è valore cauzionale come importo di netto realizzo, tale da garantire il pagamento del capitale, interessi di mora e spese di procedura;
3. il costo dell’attività del perito viene poi addebitato al cliente al momento della stipula del mutuo.

La Corte di Cassazione (13 luglio 2017, n. 17352; 16 marzo 2018, n. 6586;12 aprile 2018, n. 9079; 9 maggio 2018, n. 11201; 11 maggio 2018, n. 11543; 28 maggio 2018, n. 13285; 28 maggio 2018, n. 13286; 24 settembre 2018, n. 22459; 3 ottobre 2018 n.24138; 19 novembre 2018, n. 29745; 28 giugno 2019, n. 17439; 27 novembre 2019, n. 31057; 21 gennaio 2020, n.1193) ha affermato che il rispetto del limite di finanziabilità è una norma imperativa di ordine pubblico, la cui violazione determina la nullità integrale del contratto in quanto relativa a diritti indisponibili sottesi ad una questione di interessi pubblici.

Una delle principali anomalie bancarie è rappresentata dalla circostanza che nel contratto di mutuo fondiario non è indicato il valore dell’immobile e non è allegata la perizia di stima con la conseguenza che è impossibile, sotto il profilo della trasparenza, verificare in modo oggettivo il rispetto del limite di finanziabilità.

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articolo 114/2020