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Verifica Limite Finanziabilità

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Il protocollo ““V.L.F”” “verifica superamento del limite di finanziabilità” è uno strumento scientifico che consente, per il tramite di fattori concatenati e supportati da un algoritmo, fondato su dati elementari, chiari e non ambigui, di determinare il prudente apprezzamento della futura negoziabilità del bene immobile. Esso, in applicazione della disciplina di settore, partendo dal valore commerciale del bene attribuito dalle parti, in sede di negoziazione, nonché dall’andamento del mercato delle aste immobiliari, consente di calcolare matematicamente il valore cauzionale dell’immobile, da intendersi come importo di netto realizzo in caso di escussione della garanzia ipotecaria con vendita coattiva e non già nel prezzo pattuito tra le parti.

Il Protocollo della Procedura ““V.L.F”” prevede n. 5 distinte e successive “Fasi” di lavorazione, che consentono all’utente di scegliere il grado di approfondimento degli accertamenti desiderati, sulla base delle specifiche esigenze (legali, fiscali, tecniche) e una “Fase 6” finale, per la determina matematica presunta in relazione ai dati elaborati al fine di individuare il valore cauzionale dell’immobile da intendersi non come prezzo pattuito tra le parti, ma come importo di netto ricavo in una asta immobiliare con una concreta ponderazione del rischio.

Fase 1: Determinazione numerica del limite di finanziabilità in astratto

Il Protocollo di Procedura ““V.L.F.”” prevede l’esame del finanziamento fondiario con la determinazione del valore numerico in relazione alla somma erogata in rapporto alle strutture del contratto ove contenga garanzie integrative contestuali.

L’utente potrà inserite nel form posto nella home page i seguenti dati: 

  1. Finalità finanziamento fondiario; 
  2. Importo finanziato;
  3. Valore commerciale dell’immobile presunto;
  4. Presenta garanzie integrative;
  5. Modalità di erogazione;
  6. Comune dell’immobile; 
  7. Categoria catastale prevalente;
  8. Descrizione dell’immobile

Fase 2: Determinazione delle spese di giustizia per la simulazione della vendita in asta

Il protocollo di esecuzione ““V.L.F.”” consente tramite i propri professionisti di procedere all’esame della disciplina giuridica esistenze al momento della conclusione del contratto, determinando il presumibile ammontare delle spese legali che il creditore dovrebbe sostenere per la vendita in asta dell’immobile finanziato.

Fase 3: Verifica della tempistica della vendita in asta

Il portale ““V.L.F.”” è dotato di apparecchiature tecnologicamente avanzate, idonee a verificare il limite di finanziabilità, in base all’andamento delle aste giudiziarie, avendo determinato in astratto i tempi occorrenti per la vendita in asta di un bene pignorato, parametrato sull’effettivo incasso della somma in relazione ad una tempestiva istanza di assegnazione ex art. 41 TULB del prezzo direttamente dall’aggiudicatario in favore del creditore fondiario. Per la determinazione di tali parametri sono state utilizzate le medie relative alla tempistica su scala nazionale delle procedure esecutive immobiliari.

Fase 4: Verifica del valore cauzionale rispetto al valore commerciale attribuito dal finanziatore

Il tecnico verificatore procederà al riscontro, utilizzando i dati acquisiti per ogni singola “Fase” (1, 2 e 3), del valore commerciale attribuito dal finanziatore al momento della concessione del finanziamento, come da “Protocollo di Procedura V.L.F. ” al fine di simulare attraverso l’utilizzo di una piattaforma informatica il valore cauzionale per effetto dei necessari criteri di riduzione che considerino il principio contabile del pronto realizzo in asta, utilizzando la normativa secondaria che ha determinato il parametro del Loan to Value (LTV).

Fase 5: Verifica del valore cauzionale rispetto al valore commerciale presunto

Il valore commerciale dovrà essere indicato dall’utente utilizzando l’ultima negoziazione con una stima prudenziale, ben considerando che il valore rilevante ai fini della valutazione della violazione del limite di finanziabilità di cui all’art. 38 TUB deve essere individuato nel valore cauzionale dell’immobile e non già nel prezzo pattuito tra le parti. (cfr. disciplina di settore r.d. n. 646/1905 art. 12 – legge 29/7/1949, n. 474 art.3 – d.p.r. 21/01/1976, n. 7 art.2 e dalla e direttiva 2000/12/CE – direttiva 2006/48/CE – direttiva 2013/575/CE ). In particolare va ricordato come, in base alle citate direttive, il valore cauzionale (definito in quelle sedi mortgage lending value) impone un prudente apprezzamento della futura negoziabilità con ponderazione del rischio, al fine di ipotizzare l’importo di netto incasso del credito in una procedura esecutiva. Ove il valore commerciale sia ignoto per il tramite della piattaforma “V.L.F.”, il protocollo provvederà alla individuazione del valore commerciale presunto all’epoca del finanziamento sia con il metodo della comparazione diretta considerando lo stato conservativo, caratteristiche costruttive prevalenti e regolarità edilizia. In via alternativa si utilizzeranno elementi presunti indiretti in conseguenza dell’esito di accurate e approfondite analisi tecniche (specificatamente catalogate) per il tramite di banche dati di riferimento che possano esprimere parametri oggettivi di mercato di riferimento ideale, in virtù di elementi di valutazione oggettivi e stabili. In questo caso sarà necessario incaricare un tecnico per l’effettiva stima del bene al momento della stipula del finanziamento.

Fase 6: Determina finale di verifica in relazione al rispetto numerico del limite di finanziabilità

All’esito di tale procedimento, per effetto della elaborazione dei dati acquisiti con l’utilizzo di una piattaforma informatica che ottimizza i tempi e le modalità di comunicazione, sulla base di un algoritmo fondato su dati elementari, chiari e non ambigui, si potrà determinare il prudente apprezzamento della futura negoziabilità del bene immobile al fine di garantire all’utente la “fotografia” dello stato valutativo dell’immobile al momento in cui è stato concesso il finanziamento fondiario. 

L’obiettivo è quello di perseguire un risultato potenziale che consenta di eseguire valutazioni degli immobili a garanzia dei crediti ipotecari di natura fondiaria secondo parametri di certezza del prezzo e trasparenza nei confronti di tutti i soggetti, nell’ottica di concorrere alla misurazione concreta in modo più efficiente, dinamica ed integrata a livello europeo con la massima attenzione alla disciplina di settore con una concreta ponderazione del rischio.

SCARICA QUI LA GUIDA PER IL CALCOLO