Pignoramento: trova avvocato esperto del superamento del limite di finanziabilità

La disciplina del credito fondiario è una materia specialistica, in quanto vi sono molteplici differenze rispetto alla disciplina ordinaria stabilità dal codice civile. Le differenze tra il mutuo fondiario ed il mutuo ipotecario, anche agli occhi degli operatori più qualificati, vengono percepite con difficoltà per effetto di una conoscenza non sempre approfondita della materia. Le implicazioni giuridiche sono molteplici e variegate sia per gli speciali privilegi processuali concessi al creditore fondiario sia per gli ampi benefici in favore del debitore fondiario.

Ancora più complessa è la questione del superamento del limite di finanziabilità, cioè l’obbligo dell’intermediario di valutare correttamente il merito creditizio del cliente in relazione al valore dell’immobile, atteso che il finanziamento dovrà prevedere una proporzionalità tra il valore dell’immobile ed il credito erogato.

Un esempio pratico – Se la banca ha concesso un finanziamento fondiario per l’acquisto dell’immobile, ha valutato il bene, attribuendo un valore di mercato idoneo a blindare il prestito in caso di inadempimento. Se la banca non ha considerato il bene da finanziare idoneo al finanziamento fondiario, potrebbe aver chiesto la sottoscrizione di una polizza integrativa per elevare il limite di finanziabilità dall’80% al 100% della somma erogata.

Un dubbio giuridico – Se l’immobile che è stato acquistato non ha il valore che la banca ha stimato in sede di erogazione, di chi è la colpa? Del cliente infedele che ha interesse ad un’erogazione massima o della banca che, pur di vendere i suoi prodotti finanziari, è disponibile ad una politica di mercato aggressiva? Oppure si può configurare una responsabilità a carico del notaio che ha stipulato l’atto di acquisto del bene immobile con il contestuale mutuo fondiario?

La grande anomalia – Sta di fatto che una delle maggiori irregolarità bancarie è rappresentata dalla concessione dei mutui fondiari senza l’indicazione del valore del bene oggetto dell’ipoteca, né del criterio di stima del bene consentendo all’intermediario di avere vari punti di ombra nella sua operatività.

Se ti trovi difronte ad una controversia relativa ad un mutuo fondiario ricordati di verificare il limite di finanziabilità, ossia l’obbligo della banca di concedere prestiti integralmente garantiti dal valore cauzionale dell’immobile fino all’80%.

La Corte di Cassazione (13 luglio 2017, n. 17352; 16 marzo 2018, n. 6586;12 aprile 2018, n. 9079; 9 maggio 2018, n. 11201; 11 maggio 2018, n. 11543; 28 maggio 2018, n. 13285; 28 maggio 2018, n. 13286; 24 settembre 2018, n. 22459; 3 ottobre 2018 n.24138; 19 novembre 2018, n. 29745; 28 giugno 2019, n. 17439; 27 novembre 2019, n. 31057; 21 gennaio 2020, n.1193) ha affermato il rispetto del limite di finanziabilità che è una norma imperativa di ordine pubblico, la cui violazione determina la nullità integrale del contratto in quanto relativa a diritti indisponibili sottesi ad una questione di interessi pubblici.

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articolo 93/2020