La tutela del cliente nel sovrafinaziamento fondiario nel mutuo prima casa

Il mutuo è la forma di erogazione del credito più utilizzata da banche e clienti. Tale contratto è definito da diverse clausole, spesso di non semplice comprensione, ma importanti per definire al meglio le relazioni tra le parti come: la durata del contratto, le modalità di erogazione e di restituzione del denaro, il tasso d’interesse applicato, gli obblighi dei soggetti, le garanzie.

Come noto il contratto bancario soggiace alla disciplina della “trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari e finanziari” da intendersi come un insieme di regole volte ad assicurare ai clienti un’informazione corretta, chiara ed esauriente che agevoli la comprensione delle caratteristiche, dei rischi e dei costi dei prodotti finanziari offerti e ne consenta la facile confrontabilità con altre offerte.

Può accadere infatti che la documentazione elaborata dagli intermediari, sebbene completa nei contenuti, risulti difficile da comprendere, soprattutto se si è poco esperti di credito o finanza, per la quantità di informazioni fornite, per la loro complessità e tecnicità o per l’uso di un linguaggio non sempre facilmente comprensibile.

L’esigenza di tutela effettiva dei cosiddetti contraenti deboli che entrano in rapporto con le banche nasce dalla consapevolezza dell’insufficienza delle norme contenute nel codice civile in materia di contratti in serie (art. 1341 e 1342 codice civile sulle condizioni generali di contratto e clausole vessatorie e art. 1370 codice civile sull’interpretazione delle clausole predisposte da uno dei contraenti).

La legge bancaria del D.lgs. n. 385/1993 (Testo Unico Bancario) ha dedicato gli art. 115 a 128 al fine di disciplinare la “trasparenza delle condizioni contrattuali e dei rapporti con i clienti” al fine di assicurare la rigorosa l’informatica ed il consapevole consenso del cliente.

Le offerte bancarie pubblicizzate dagli intermediari finanziari non distinguono e non danno rilievo alla differenza tra mutuo ipotecario e mutuo fondiario, ponendole come offerte equivalenti, benchè i due contratti siano assolutamente differenti tra loro. Infatti per poter usufruire delle rilevanti benefici fondiari, il finanziamento può essere concesso rispettando categoricamente il limite di finanziabilità, pari all’80% del valore cauzione dell’immobile da ipotecarie in quanto il finanziamento fondiario può essere concesso solo su immobili capienti.

Una delle principali anomali è rappresentata dal superamento del limite di finanziabilità nei contratti di mutuo fondiario per l’acquisto dell’immobile da adibire a prima casa, senza la contrattualizzazione del valore del bene immobile sul quale viene iscritta ipoteca e delle conseguenze giuridiche che possono accadere in ipotesi di sopravalutazione del bene per la somma residua, rimasta incapiente in sede di esecuzione immobiliare.

Al fine di evitare una possibile ricostruzione della responsabilità dell’intermediario, nel contratto di finanziamento, in palese violazione della disciplina della trasparenza bancaria tesa ad assicurare la rigorosa l’informatica ed il consapevole consenso del cliente, è omessa l’indicazione del valore cauzionale dell’immobile e del criterio di stima utilizzato, cosi da privare il consumatore di informazioni generali chiare e comprensibili sul contratto fondiario concluso.

In ipotesi di superamento del limite di finanziabilità la Corte di Cassazione ha affermato che il contratto di mutuo è nullo, in quanto la disciplina fondiaria è da considerarsi come “norma imperativa” di ordine pubblico con conseguenza l’incapacità del contratto di produrre un’ipoteca valida. La Suprema Corte ha anche precisato che il finanziamento fondiario nullo, benchè illegale, potrebbe convertirsi in un normale finanziamento ipotecario, avuto riguardo allo scopo perseguito dalle parti, debba ritenersi che esse lo avrebbero voluto se avessero conosciuto la nullità.

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articolo 86/2020