I tre fattori nella verifica del limite di finanziabilità nel mutuo fondiario-prima casa

Per meglio comprendere la differenza tra il mutuo fondiario ed il mutuo ipotecario è importante conoscere le seguenti definizioni:

MUTUO FONDIARIO: è un contratto vincolato nel quale dovrà esservi la sussistenza simultanea dei tre elementi costitutivi delle operazioni di credito fondiario (ipoteca, percentuale di concessione, durata); di norma il limite di finanziabilità da rispettare è pari all’80% da calcolarsi sul valore cauzione degli immobili di ipotecare;

MUTUO IPOTECARIO: è un finanziamento nel quale le parti sono libere di disciplinare il contenuto del contratto nel modo che ritengono più opportuno senza alcun vincolo giuridico in relazione alla durata minima ed al valore dell’immobile, che può anche non essere capiente;

VALORE COMMERCIALE: si riferisce al prezzo a cui si può presumere di vendere l’unità in condizioni normali, nel quale possono rientrare fattori speculativi tali da incidere sulla negoziazione;

VALORE CAUZIONALE: è il valore di pronto realizzo che si può ricavare nella vendita forzata innanzi ad un Tribunale con una procedura esecutiva, dedotte le spese di esecuzione; in genere ammonta al 50% del valore commerciale nella migliore delle ipotesi.

Tra le operazioni di erogazione del credito, il mutuo fondiario occupa il primo posto in quanto strumento principale di prestito utilizzato ai giorni nostri da numerose famiglie.

Nonostante gli sforzi profusi dal legislatore con la disciplina per la trasparenza bancaria, il mutuo fondiario rappresenta una delle principali anomalie bancarie in quanto nel testo contrattuale vengono omessi il valore del bene immobile, il criterio di stima, le conseguenze giuridiche che possono accadere in ipotesi di sopravalutazione del bene per la somma residua, rimasta incapiente in sede di esecuzione immobiliare.

Tale omissione potrebbe rappresentare un’ipotesi di danno a carico dei clienti in quanto impediscono a distanza di anni di poter verificare il rispetto del limite di finanziabilità, avvantaggiati da un’oggettiva difficoltà di individuazione dei parametri di stima attesa la mancanza di un preciso ed univoco quadro di riferimento per valutare in maniera omogenea il valore degli immobili da prendere in considerazione.

I tre fattori da valutare per la verifica del limite di finanziabilità sono i seguenti.

PRIMO FATTORE: nel mutuo fondiario, a differenza del finanziamento ipotecario semplice, la banca svolge un servizio di consulenza immobiliare in favore del cliente al fine di individuare l’effettivo valore dell’immobile.

SECONDO FATTORE: il parametro di riferimento per la verifica della percentuale di concessione tra il valore dell’immobile e l’importo da erogare va commisurata sul valore cauzionale

TERZO FATTORE: la banca è contrattualmente responsabile nei confronti del cliente per tutte le volte in cui la banca abbia superato il limite di finanziabilità atteso che ratio della disciplina fondiaria è anche quella di non esporre il mutuatario debitore ai rischi espoliativi (per la residua parte del suo patrimonio) ovvero di pura sorte. Il limite di finanziabilità risponde, invero, all’esigenza di circoscrivere il rischio insito in operazioni che non presentano ex ante sufficienti prospettive di effettiva fattibilità e buon esito. Esso dunque attiene ad interessi pubblici, di sistema.

La responsabilità della banca potrà essere maggiore nei finanziamenti per l’acquisto della prima casa atteso che, nella percezione del cliente-consumatore, l’iscrizione dell’ipoteca per una somma pari al doppio avrà un sicuro effetto dirompente nella formazione della volontà negoziale tesa sia per la stipula del finanziamento fondiario che per l’acquisto dell’immobile.

In ipotesi di superamento del limite di finanziabilità, la Corte di Cassazione ha affermato che il contratto di mutuo è nullo in quanto la disciplina fondiaria è da considerarsi come “norma imperativa” di ordine pubblico con conseguenza l’incapacità del contratto di produrre un’ipoteca valida. Il finanziamento fondiario nullo potrebbe convertirsi in un normale finanziamento ipotecario ove, riguardo allo scopo perseguito dalle parti, debba ritenersi che esse lo avrebbero voluto se avessero conosciuto la nullità.

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articolo 87/2020