la soglia di finanziabilità ed il criterio di calcolo del valore cauzionale nel mutuo fondiario

Quando si parla di mutuo fondiario si deve sapere che tale strumento contrattuale può essere utilizzato solo per concedere prestiti su immobili assolutamente capienti.

Infatti la legge ha imposto alle banche dei limiti alla autonomia contrattuale, imponendo un preciso criterio di proporzionalità tra l’importo erogato ed il valore dell’immobile da vincolare alla garanzia dell’immobile.

Tale limite è stato configurato individuando la soglia di finanziabilità nella misura dell’80%, che può essere elevata fino al 100% in presenza di garanzie integrative.

Ai fini delle determinazione del metodo di stima si devono considerare i seguenti criteri:

VALORE COMMERCIALE: si riferisce al prezzo a cui si può presumere di vendere l’unità in condizioni normali, nel quale possono rientrare fattori speculativi tali da incidere sulla negoziazione;

VALORE CAUZIONALE: è il valore di pronto realizzo che si può ricavare nella vendita forzata innanzi ad un Tribunale con una procedura esecutiva, dedotte le spese di esecuzione; in genere ammonta al 50% del valore commerciale nella migliore delle ipotesi.

Il valore di riferimento per la verifica del limite di finanziabilità è quello cauzionale (cfr. Corte di Cassazione   9 maggio 2018 n. 11201 –  11 gennaio 2006, n. 264 – 1 settembre 1995, n. 9219) inteso come valore idoneo a soddisfare il capitale mutuato, gli interessi e le spese di procedura nella prospettiva futura della vendita in asta giudiziaria.

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articolo 88/2020