Mutuo fondiario – calcola online il limite di finanziabilità: nuova opportunità per i debitori

Per spiegare il limite di finanziabilità e la sua importanza nella gestione delle controversie bancarie si deve partire dalla differenza tra il mutuo fondiario ed il mutuo ipotecario. È opportuno, preliminarmente, considerare le seguenti definizioni:

MUTUO FONDIARIO: è un contratto vincolato a capitale garantito nel quale vi dovrà essere la sussistenza simultanea dei tre elementi costitutivi delle operazioni di credito fondiario (ipoteca, percentuale di concessione, durata); di norma il limite di finanziabilità da rispettare è pari all’80% da calcolarsi sul valore cauzione degli immobili di ipotecare;

MUTUO IPOTECARIO: è un finanziamento nel quale le parti sono libere di disciplinare il contenuto del contratto nel modo che ritengono più opportuno senza alcun vincolo giuridico in relazione alla durata minima ed al valore dell’immobile, che può anche non essere capiente;

VALORE COMMERCIALE: si riferisce al prezzo a cui si può presumere di vendere l’unità in condizioni normali, nel quale possono rientrare fattori speculativi tali da incidere sulla negoziazione;

VALORE CAUZIONALE: è il valore di pronto realizzo che si può ricavare nella vendita forzata innanzi ad un Tribunale con una procedura esecutiva, dedotte le spese di esecuzione; in genere ammonta al 50% del valore commerciale, nella migliore delle ipotesi.

I fattori da valutare per la verifica del limite di finanziabilità sono i seguenti:

PRIMO FATTORE: nel mutuo fondiario, a differenza del finanziamento ipotecario semplice, la banca svolge un servizio di consulenza immobiliare in favore del cliente al fine di individuare l’effettivo valore dell’immobile atteso il vincolo di finanziabilità;

SECONDO FATTORE: in caso di superamento del limite il finanziamento è integralmente nullo (Cass. 17352/2017; 6586/2018; 9079/2018; 11201/2018; 11543/2018; 13285/2018; 13286/2018; 22459/2018; 24138/2018; 29745/2018; 17439/2019; 31057/2019; 1193/2020) anche se potrebbe convertirsi in contratto diverso;

TERZO FATTORE: il parametro di riferimento per la verifica della percentuale di concessione tra il valore dell’immobile e l’importo da erogare va commisurata sul valore cauzionale (Cass. 11201/2018 264/2006; 9219/1995) e non sul valore commerciale;

QUARTO FATTORE: la ratio della disciplina è anche quella di non esporre il mutuatario debitore ai rischi espoliativi (per la residua parte del suo patrimonio) ovvero di pura sorte per cui Il limite di finanziabilità risponde, invero, all’esigenza di circoscrivere il rischio insito in operazioni che non presentano ex ante sufficienti prospettive di effettiva fattibilità e buon esito per cui è relativa ad interessi pubblici, di sistema.

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articolo 94/2020