L’omesso controllo della Banca d’Italia sulla violazione del limite di finanziabilità nel mutuo fondiario

I mutui fondiari possono essere concessi solo su immobili assolutamente capienti che rispettano un criterio di proporzionalità tra il valore cauzionale dell’immobile e la somma erogata.

Il limite è stato fissato nell’importo dell’80% del valore cauzionale dell’immobile, in modo da garantire il recupero del credito vantato per capitale, interessi e spese di procedura esecutiva.

La Corte di Cassazione (13 luglio 2017, n. 17352; 16 marzo 2018, n. 6586;12 aprile 2018, n. 9079; 9 maggio 2018, n. 11201; 11 maggio 2018, n. 11543; 28 maggio 2018, n. 13285; 28 maggio 2018, n. 13286; 24 settembre 2018, n. 22459; 3 ottobre 2018 n.24138; 19 novembre 2018, n. 29745; 28 giugno 2019, n. 17439; 27 novembre 2019, n. 31057; 21 gennaio 2020, n.1193) ha affermato che il rispetto del limite di finanziabilità è una norma imperativa di ordine pubblico, la cui violazione determina la nullità integrale del contratto in quanto relativa a diritti indisponibili sottesi ad una questione di interessi pubblici.

Invero prima del consolidarsi di tale orientamento la Corte di Cassazione (cfr. 28 novembre 2013, n. 26672) aveva affermato che la violazione del limite non avrebbe inficiato la validità del contratto, in quanto norme di buon comportamento che potrebbero determinare “l’irrogazione delle sanzioni previste dall’ordinamento bancario, qualora ne venga accertata la violazione a seguito dei controlli che competono alla Banca d’Italia”.

Dal sito istituzionale della Banca d’Italia (https://www.bancaditalia.it/compiti/index.html) si legge “Come Autorità di Vigilanza, l’Istituto persegue la sana e prudente gestione degli intermediari, la stabilità complessiva e l’efficienza del sistema finanziario, nonché l’osservanza delle disposizioni che disciplinano la materia da parte dei soggetti vigilati.”

Sul tale sito vi è la sezione nella quale vengono pubblicati i provvedimenti sanzionatori. Eppure da una ricerca effettuata non risulta alcun provvedimento sanzionatorio.

E’ evidente che la maggiore irregolarità del sistema bancario è rappresentato dalla forma opaca dei mutui fondiari nei quali non è indicato il valore cauzionale dell’immobile ipotecato, nè tantomeno ad essi è allegata la perizia di stima.

Tale omessa indicazione del valore cauzionale impedisce concretamente alla Banca d’Italia di poter effettuare una concreta verifica a carico degli intermediari

Il risultato finale è rappresentato dal mercato dei mutui fondiari privo di qualsivoglia controllo con la conseguenza che, un sistema così strutturato, avvantaggia concretamente l’intermediario scorretto a danno di quello rispettoso del limite di finanziabilità.

La mancanza del valore cauzionale dell’immobile stimato sul quale viene iscritta l’ipoteca a garanzia del mutuo impedisce un reale controllo di legalità.

Il tema del superamento del limite di finanziabilità richiederebbe una maggiore cura ed approfondimento da parte dell’ente di vigilanza al fine di imporre un regime contrattuale di chiara trasparenza.

È a disposizione l’avv. Raffaele Carbone per una immediata consulenza telefonica 3356782774, prenotabile anche con un semplice messaggio tramite “WhatsApp”.

Termini e condizioni di uso sono riportate sul sito.

articolo 105/2020