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Home Loan to Value (rapporto credito/valore in sigla LTV)

Il Loan to Value (LTV), in italiano traducibile come prestito al valore, è il rapporto, espresso in percentuale, tra l’importo del finanziamento concesso dal mutuante ed il valore del bene che il mutuatario intende porre a garanzia del prestito stesso. 

Il detto valore è di fondamentale importanza per tutte le parti coinvolte nella stipulazione del finanziamento fondiario contribuendo sia alla determinazione dell’importo erogato, che del tasso applicato, del piano di ammortamento, delle spese accessorie da sostenere per i mutuatari e del grado di esposizione della banca nell’investimento.

Il LTV costituisce, nello specifico, il rapporto tra l’importo del finanziamento concesso ed il valore dell’immobile su cui si iscrive l’ipoteca; esso viene comunemente utilizzato dalle banche, nell’ambito della concessione di mutui, quale indicatore di rischio del finanziamento: più alta è la percentuale, maggiore sarà il rischio assunto dall’istituto di credito e, quindi, maggiore sarà la cautela della banca nell’erogazione del prestito.

Il LTV deve essere stimato da un perito indipendente incaricato dalla Banca a norma dell’art. 120-duodecies TULB secondo il quale:

1. I finanziatori applicano standard affidabili per la valutazione dei beni immobili ai fini della concessione di credito garantito da ipoteca. Quando la valutazione è condotta da soggetti terzi, i finanziatori assicurano che questi ultimi adottino standard affidabili.

2. La valutazione è svolta da persone competenti sotto il profilo professionale e indipendenti dal processo di commercializzazione del credito, in modo da poter fornire una valutazione imparziale ed obiettiva, documentata su supporto cartaceo o su altro supporto durevole. 

3. La Banca d’Italia detta disposizioni di attuazione del presente articolo, tenendo anche conto della banca dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate; ai fini del comma 1 può essere prevista l’applicazione di standard elaborati in sede di autoregolamentazione.

La Banca d’Italia con circolare del 27 dicembre 2006, n. 263, Titolo II, Capitolo I, Sezione IV (che ha recepito la Direttiva Europea sulla vigilanza Bancaria 2006/48 – Capital Requirement Directive) ha introdotto una serie di requisiti attinenti (I) alla corretta valutazione degli immobili e (II) ai requisiti dei soggetti abilitati alla valutazione, al fine di riconoscere gli immobili come idonei strumenti di mitigazione del rischio nell’ambito della detenzione prudenziale del capitale di vigilanza.

La trasparenza e la corretta valutazione degli immobili rappresentano, infatti, un elemento essenziale per garantire la stabilità dell’industria bancaria sia nelle operazioni di erogazione dei crediti che nelle emissioni/acquisizioni di titoli rinvenienti da operazioni di cartolarizzazione e di obbligazioni bancarie garantite.

L’esigenza di introdurre una serie di criteri di omogeneità in questa materia è avvertita, da tempo, a vari livelli, sia con riferimento specifico agli indicatori di superficie o di volume, alle metodologie di valutazione adottate (per capitalizzazione del reddito, per stima comparativa, ecc.), sia in riferimento al livello di professionalità dei periti incaricati della valutazione.

L’obiettivo è quello di perseguire principi che consentano di eseguire valutazioni degli immobili a garanzia dei crediti secondo parametri di certezza del prezzo e trasparenza nei confronti di tutti gli stakeholders sia privati (clienti mutuatari, agenzia di rating, ecc.) che Istituzionali (Banca d’Italia, Agenzia del Territorio, ecc.), nell’ottica di concorrere a modernizzare il mercato del mortgage credit, rendendolo più efficiente, dinamico ed integrato a livello europeo.

Per tali ragioni, il perito incaricato dalla Banca, con adeguata prudenza, dovrà offrire una valutazione che possa fornire un grado di sufficiente certezza circa la futura negoziazione, nel quale siano sterilizzate le ipotesi di oscillazione dei mercati immobiliari in casi di decrescita, ben considerando la destinazione economica del bene; ciò al fine di evitare che un acquirente poco avveduto e/o un venditore scaltro possano generare prezzi di mercato non reali.

La Banca correttamente dovrà essere tutelata da una possibile insolvenza. Infatti, in caso di inadempimento, essa potrà agire giudizialmente al fine di ottenere la vendita coattiva dell’immobile per il recupero del credito, degli interessi insoluti, di quelli moratori e delle spese legali sostenute per la procedura esecutiva, ottenendo un ricavo sufficiente a coprire l’intero importo del finanziamento, senza margini di perdita.