L’esperto risponde: la verifica limite di finanziabilita nel mutuo fondiario

L’obiettivo di VLF è offrire un’informazione chiara e trasparente per spiegare, in forma indipendente, il funzionamento del mutuo fondiario e le corrette regole che ne disciplinano l’erogazione. Lo staff non è in alcun modo interessato alla commercializzazione di prodotti finanziari.

Che cosa è il mutuo chirografario?
Il mutuo è disciplinato dall’art.1813 del codice civile il quale stabilisce che “è il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”. È un prestito che si restituisce con il pagamento di rate, che comprendono una quota di capitale e una quota di interessi

Che cosa è il mutuo ipotecario?
Il prestito può essere assistito da un’ipoteca su un immobile di proprietà del cliente come garanzia del finanziamento. La banca ed il cliente non hanno vincoli sulla durata del finanziamento e non vi deve essere alcuna proporzionalità di valore tra il finanziamento concesso ed il valore dell’immobile, per cui sono libere di disciplinare il contratto nel modo più idoneo alle loro esigenze.

Che cosa è il mutuo fondiario?
Anche questo finanziamento è di natura ipotecaria con la differenza che la banca ed il cliente hanno dei vicoli legali di ordine pubblico per cui non sono liberi nella regolamentazione del prestito.
Le condizioni inderogabili fissate dalla legge (art. 38 del D.lgs. n. 385/1993) sono le seguenti:
1. ipoteca di primo grado;
2. percentuale di concessione del prestito e il valore cauzionale del bene a garanzia del prestito;
3. durata a medio e lungo termine.
Nel contratto vi deve essere un espresso richiamo agli artt. 38 e ss. TUB, contenuto nel contratto di finanziamento, al fine di confermare la volontà delle parti di applicare la normativa sul credito fondiario.

Che cosa sono i benefici fondiari?
È una speciale disciplina che differisce da quella ordinaria stabilita nel codice civile, i cui benefici sono sia per il creditore che per debitore nonché per i terzi.

Quali sono i privilegi fondiari nei confronti del creditore?
Il finanziamento fondiario prevede dei particolari privilegi processuali tesi a consentire un rapido processo di vendita in sede esecutiva del bene sul quale è stata accesa l’ipoteca posta a garanzia del finanziamento.
Si indicano i seguenti benefici:
1. Ai fini dell’iscrizione ipotecaria le banche possono eleggere domicilio presso la propria sede (art. 39 primo comma);
2. In ipotesi di stipulazione del contratto e l’erogazione del denaro formino oggetto di atti separati, l’annotazione dell’avvenuto pagamento e dell’eventuale variazione degli interessi convenuta dalle parti; in tal caso l’ipoteca iscritta fa collocare nello stesso grado gli interessi nella misura risultante dall’annotazione stessa (art. 39 secondo comma);
3. Consolidamento dell’ipoteca dopo dieci giorni dall’iscrizione (cfr. art. 39 quarto comma);
4. Esenzione dall’azione revocatoria fallimentare per i pagamenti eseguiti (cfr. 39 quarto comma);
5. Esenzione dalla notifica del titolo esecutivo per l’avvio di una procedura esecutiva (cfr. art.41 primo comma);
6. Possibilità di procedere esecutivamente in costanza di fallimento (cfr. 41 secondo comma);
7. Diritto ad incassare le rendite dei beni immobili sottoposti ad esecuzione, sequestro e procedura fallimentare (art. 41 terzo comma);
8. Possibilità di ottenere l’assegnazione diretta del ricavato della vendita forzata (art. 41 quarto comma).

Quali sono i benefici fondiari nei confronti del debitore?
La disciplina fondiaria comporta un sistema di protezione in favore del debitore del cliente al fine di facilitare l’accesso del credito, con una tutela specifica sia per la liberazione dei beni ipotecati sia per la riduzione dell’ipoteca sia con tolleranza maggiore in caso di inadempimento nel corso del rapporto.
I benefici sono i seguenti:
1. Certificazione della banca sul valore dell’immobile (art.38 secondo comma);
2. Diritto alla riduzione proporzionale dell’ipoteca in caso di pagamento della quinta parte del debito originario (art.39 quinto comma);
3. Diritto alla liberazione parziale dei beni ipotecati quando, dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente ai sensi dell’art. 38 TULB (art.39 quinto comma);
4. Diritto al frazionamento dell’ipoteca in caso di edificio o complesso condominiale per il quale può ottenersi l’accatastamento delle singole porzioni che lo costituiscono (art.39 sesto comma);
5. Riduzione dell’onorario dovuto al Notaio per la stipula del contratto (art.39 settimo comma);
6. Procedimento semplificato per la cancellazione dell’ipoteca (art.40-bis);
7. Possibilità di rimanere moroso per 7 rate anche non consecutive (art.40 secondo comma).

Qual è il beneficio fondiario nei confronti dei terzi che partecipano ad asta giudiziaria?
Un beneficio teso a “vivacizzare” le vendite giudiziali – non molto conosciuto – è stabilito per le procedure proposte da creditori fondiari all’art. 41, quinto comma, D.lgs. n. 385/1993 (Testo Unico Bancario), a mente del quale “l’aggiudicatario o l’assegnatario possono subentrare, senza autorizzazione del giudice dell’esecuzione, nel contratto di finanziamento stipulato dal debitore espropriato, assumendosi gli obblighi relativi, purché entro quindici giorni dal decreto previsto dall’art. 574 cpc ovvero dalla data dell’aggiudicazione o dell’assegnazione paghino alla banca le rate scadute, gli accessori e le spese. Nel caso di vendita in più lotti, ciascun aggiudicatario o assegnatario è tenuto a versare proporzionalmente alla banca le rate scadute, gli accessori e le spese.”
In breve l’aggiudicatario ha la possibilità di subentrare nel mutuo fondiario dell’originario debitore:
1) senza autorizzazione del giudice dell’esecuzione;
2) senza consenso del creditore fondiario.
Il subentrante dovrà corrispondere le rate arretrate del finanziamento, gli oneri e le spese di procedura. Al fine di determinare le rate arretrate si dovranno considerare quelle scadute al giorno della vendita forzata e nel contempo il “nuovo debitore” dovrà poi procedere al pagamento delle successive rate a scadere nei termini contrattuali a suo tempo stabilite nell’originario contratto di finanziamento, accollandosi l’obbligazione bancaria limitatamente all’importo pari alla stessa aggiudicazione.
Questo caso riguarda una ipotesi eccezionale di reviviscenza del contratto già risolto con la conseguenza che si dà diritto ad un terzo partecipante ad una asta immobiliare di poter subentrare nel finanziamento del debitore esecutato, proseguendo al pagamento delle rate.

Come si calcola limite di finanziabilità?
Il criterio di stima è il valore cauzionale. Infatti il bene da ipotecare per i finanziamenti fondiari, a differenza dei normali finanziamenti ipotecari, deve essere capiente, tale da garantire, secondo il criterio del c.d. Mortgage Lending Value, nella prospettiva futura dell’eventuale inadempimento del cliente, in caso di mancata restituzione del prestito e della conseguente necessità di realizzo forzoso con vendita in un’asta giudiziaria, il capitale, gli interessi di mora e le spese di procedura.

Perché è importante il rispetto del limite di finanziabilità?
La Corte di Cassazione è stata sufficientemente chiara: in ipotesi di violazione, il mutuo è nullo atteso che la disciplina del credito fondiario è una norma imperativa di ordine pubblico per cui il finanziamento può essere in frode alla legge.

È possibile che il mutuo nullo produca gli effetti di un contratto diverso, trasformandosi in un finanziamento ipotecario semplice?
Effettivamente la Corte di Cassazione ha ritenuto che il creditore potrebbe proporre domanda per convertire il contratto fondiario in ipotecario semplice mentre altri giudici di merito con una teoria innovativa hanno affermato, che indipendentemente al nome giuridico, si potrebbe riqualificare in altro contratto. Entrambe le soluzioni sono manifestamente fallaci in quanto obiettivamente incompatibili alle regole specialistiche di sistema.

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articolo 89/2020