La verifica del merito creditizio sul valore cauzionale dell’immobile nel mutuo fondiario

Il merito creditizio rappresenta l’affidabilità economica e finanziaria del cliente ed è fondamentale per ottenere le giuste condizioni in un prestito.

Ai fini della concessione di finanziamento con il mutuo fondiario per l’acquisto della casa, a differenza del mutuo ipotecario semplice, la banca deve rispettare necessariamente il limite di finanziabilità che consiste in un rapporto di proporzionalità tra la somma erogata ed il valore dell’immobile ipotecato.

Il principale indicatore economico per il merito creditizio per i soli mutui fondiari è rappresentato dall’acquisto di un immobile capiente.

Vi sono diversi criteri di valutazione del valore di un bene immobile:

A. Il «valore commerciale», che sottintende il prezzo a cui si può presumere di vendere l’unità in condizioni normali;
B. Il «valore cauzionale», che è costituito dal valore commerciale, moltiplicato per vari coefficienti di riduzione, quali il rischio di evizione, il rischio della diserzione delle aste ed i costi delle procedure esecutive in funzione di un’eventuale vendita forzata dell’immobile («cd. valore di netto realizzo»);
C. Il «valore venale», che è ricavato utilizzando parametri di mercato di riferimento ideale, in virtù di elementi di valutazione oggettivi e stabili, come ad esempio le tabelle redatte semestralmente a cura dell’Agenzia del Territorio, inerenti all’Osservatorio del mercato immobiliare.

L’indice rilevante ai fini della valutazione del rispetto del limite di finanziabilità nelle operazioni fondiarie ex art.38 TUB deve essere individuato nel valore cauzionale effettivo dell’immobile, inteso nella prospettiva futura dell’eventuale inadempimento del cliente in caso di mancata restituzione del prestito e della conseguente necessità di realizzo forzoso, come netto realizzo in sede di vendita giudiziale e non già nel prezzo pattuito tra le parti.

Una delle principali anomalie bancarie è rappresentata dalla circostanza che, nel mutuo fondiario, erroneamente la banca prende come parametro di riferimento il valore commerciale e non quello cauzionale, procedendo quasi sempre ad una sopravvalutazione del bene da ipotecare.

A ciò si aggiunga poi che nel contratto non è indicato il valore dell’immobile e non è allegata la perizia di stima con la conseguenza che è impossibile sotto il profilo della trasparenza verificare in modo oggettivo il rispetto del limite di finanziabilità.

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articolo 111/2020