La prova del rispetto del limite di finanziabilità nel mutuo fondiario

L’onere di dimostrare il rispetto dei limiti di finanziabilità grava sul creditore, non solo perché il contratto della cui validità si discute è il titolo sul quale si fonda la propria pretesa, e deve dunque esserne dimostrata la validità, ma anche per il principio di vicinanza della prova (cfr. Tribunale di Latina 28/08/2019). Ciò appare evidente dal fatto che mentre il creditore, nella maggior parte dei casi un istituto di credito, ben potrebbe depositare in giudizio, quale principio di prova, gli atti relativi al mutuo, il debitore non ha alcun accesso a tali documenti né potrebbe in alcun modo verificare il valore del bene concesso in garanzia.

Alcuni spunti interessanti, in tema di prova del superamento del limite di finanziabilità nelle operazioni di mutuo fondiario, li ha forniti la Corte di Cassazione con la pronuncia n. 1193 del 21 gennaio 2020.

Secondo gli Ermellini, la prova del superamento del limite di finanziabilità può darsi essenzialmente con questi tre meccanismi:

– producendo al giudice, oltre che il contratto di finanziamento, il contratto di compravendita dell’immobile: se il finanziamento è stato erogato per € 100.000 e l’immobile è stato acquistato per € 100.000, vi è prova (o almeno forte indizio) che si sia superato il rapporto da 80 a 100 fra importo del finanziamento e valore dell’immobile;

– in alternativa, la prova del superamento del limite di finanziabilità può essere data mediante una perizia di valutazione dell’immobile disposta ad hoc dal giudice: al riguardo la perizia deve ricostruire non il valore attuale dell’immobile, ma il suo valore anni addietro quando venne erogato il finanziamento;

– in ulteriore alternativa, si può esibire al giudice copia della perizia di valutazione dell’immobile redatta su incarico della banca prima dell’erogazione del finanziamento. Questa modalità di prova si scontra peraltro con due ostacoli: da un lato, il rischio che la banca non sia disponibile a fornire copia della perizia; dall’altro lato, il fatto che la perizia fatta redigere originariamente dalla banca talvolta sopravvaluta l’immobile proprio per giustificare un finanziamento eccessivo rispetto al reale valore del bene da darsi in garanzia.

Resta poi da ricordare che la Suprema Corte di Cassazione che ha ritenuto che “Ai fini dell’apprezzamento circa il rispetto del limite di finanziabilità prescritto per il mutuo fondiario dalla normativa legale e regolamentare, il giudice deve tenere in considerazione il cd. valore cauzionale del bene ipotecato, vale a dire la concreta e attuale prospettiva di negoziabilità dell’immobile, del tutto svincolata da considerazioni di carattere speculativo, sì che, se non è possibile far riferimento a un valore di liquidazione, tra le diverse stime possibili deve privilegiarsi quella di tipo prudenziale” (Cfr. Cass. 9 maggio 2018, n. 11201 – Cass. 11 gennaio 2006, n. 264 – Cass. 1 settembre 1995, n. 9219).

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articolo 17a/2020