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Verifica Limite Finanziabilità

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Home La normativa del credito fondiario

L’art. 38 del TUB n. 385/1993 ha previsto che:

1 Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili.

2 La Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti.

Con successiva delibera di attuazione del 22 aprile 1995, il Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio (in acronimo CICR) ha statuito che:

1. L’ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario et pari all’80 per cento del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. Tale percentuale può essere elevata fino all’100 per cento, qualora vengano prestate garanzie integrative, rappresentate da fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia e da altre idonee garanzie, secondo i criteri previsti dalla Banca d’Italia.

2. In presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie su un immobile, ai fini della determinazione dell’ammontare massimo di un finanziamento di credito fondiario, al relativo importo va aggiunto il capitale residuo del finanziamento pregresso.

3. Le disposizioni sub 1. e sub 2. si applicano anche alle operazioni di credito alle opere pubbliche e di credito agrario, qualora siano garantite da ipoteca su immobili .

La Banca d’Italia emanerà istruzioni applicative della presente delibera.

In breve, il limite di finanziabilità è stato così determinato:

 

a) senza garanzie integrative fino al massimo dell’80%

b) con garanzie integrative fino al massimo del 100%

Senza garanzie integrative

Con garanzie integrative

Il limite di finanziabilità risponde all’esigenza di circoscrivere il rischio delle operazioni escludendo tout court quelle che ex ante non presentano sufficienti prospettive di effettiva fattibilità e buon esito.

Il superamento del limite massimo di finanziabilità ex art. 38 TUB, nella misura del 80% comporta la nullità del finanziamento in quanto la ratio della norma è quella di non esporre il cliente – debitore ai rischi espoliativi (per la residua parte del suo patrimonio) ovvero di pura sorte.

Esso attiene ad interessi pubblici, di sistema, essendo una norma imperativa di validità del contratto.

Il finanziamento fondiario può essere concesso anche su bene ipotecati, purché il valore cauzionale degli stessi possa consentire il soddisfacimento integrale del credito.