il valore cauzionale per evitare l’eccesso di finanziamento nel mutuo fondiario

Il mutuo fondiario può essere concesso solo su immobili capienti, ponendo a base il valore cauzionale, inteso come netto di realizzo in asta, tale da garantire il recupero del capitale, degli interessi e delle spese di procedura.

Il limite da rispettare è pari all’80% del valore cauzionale.

La maggiore irregolarità del sistema bancario è rappresentata dalla forma opaca dei mutui fondiari nei quali:
– non è indicato il valore cauzione dell’immobile ipotecato;
– non è contrattualizzata l’attività di consulenza immobiliare svolta da coloro che hanno partecipato al processo di erogazione del prestito;
– non sono disciplinate le conseguenze da inadempimento nell’ipotesi in cui l’immobile ipotecato sia stato oggetto di eccesso di finanziamento.

In tale sistema non vi è alcuna forma di controllo.

I soggetti coinvolti nel processo di erogazione del finanziamento sono nell’ordine:
1. la BANCA. L’intermediario finanziario scorretto ed aggressivo riesce ad erogare un maggior numero dei mutui fondiari, percependo maggiori compensi, a danno di tutte quelle banche che rispettano il limite di finanziabilità;
2 il CLIENTE. Il mutuatario ha sempre un interesse a ricevere più denaro, anche superiori alle proprie capacità economiche, sopravvalutando il bene immobile da acquistare;
3. il TECNICO incaricato della redazione della stima dell’immobile che ha un ampio margine di discrezionalità tecnica e non ha interesse a contraddire le aspettative della banca e del mutuatario;
4. il NOTAIO. I pubblici ufficiali omettono ogni controllo di legalità, forti di un sistema opaco di verifica della loro attività professionale.

Quali saranno le conseguenze della violazione del limite di finanziabilità?

La Corte di Cassazione (13 luglio 2017, n. 17352; 16 marzo 2018, n. 6586;12 aprile 2018, n. 9079; 9 maggio 2018, n. 11201; 11 maggio 2018, n. 11543; 28 maggio 2018, n. 13285; 28 maggio 2018, n. 13286; 24 settembre 2018, n. 22459; 3 ottobre 2018 n.24138; 19 novembre 2018, n. 29745; 28 giugno 2019, n. 17439; 27 novembre 2019, n. 31057; 21 gennaio 2020, n.1193) ha affermato che il rispetto del limite di finanziabilità è una norma imperativa di ordine pubblico, la cui violazione determina la nullità integrale del contratto in quanto relativa a diritti indisponibili sottesi ad una questione di interessi pubblici.

Il cliente potrebbe proporre azione risarcitoria in danno della Banca, del notaio e del tecnico stimatore che di fatto hanno prestato una consulenza implicita al momento della concessione del prestito, inducendolo all’acquisto di un bene immobile di modesto valore.

La Banca d’Italia, a cui la legge impone il compito di vigilare sulla sana e prudente gestione degli intermediari nonchè sulla stabilità complessiva e l’efficienza del sistema finanziario, dovrebbe sanzionare l’intermediario scorretto.

Il notaio potrebbe subire una azione disciplinare per aver scelto lo schema giuridico del prestito nella forma del mutuo fondiario, senza riscontrare il valore cauzionale dell’immobile.

Sul sito www.verificalimitefinanziabilita.it è possibile, con un rapido ed innovativo procedimento tecnologico, procedere alla verifica del limite di finanziabilità.

E’ a disposizione l’avv. Raffaele Carbone per una immediata consulenza telefonica 3356782774, prenotabile anche attraverso un semplice messaggio tramite WhatsApp.

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