Il saldo e stralcio: come fare quando l’immobile è pignorato con il mutuo fondiario

Se hai stipulato un contratto di mutuo fondiario ed hai subito il pignoramento della prima casa, devi rivolgerti ad uno specialista che ti possa aiutare ad effettuare un esame legale del tuo finanziamento.

Devi conoscere correttamente i tuoi diritti di debitore fondiario.

Al momento della conclusione del mutuo, la Banca ha prestato una consulenza immobiliare implicita, non contrattualizzata, nella determinazione del valore dell’immobile che hai acquistato e successivamente ha corrisposto il netto ricavato del contratto di mutuo in favore del venditore.

Invero hai pagato il perito della Banca che ti ha aiutato ad individuare il reale valore dell’immobile, oggetto del finanziamento.

I fattori da esaminare sono i seguenti.

PRIMO FATTORE: il mutuo fondiario è un finanziamento speciale con il quale la legge ti riconosce dei particolari benefici, tra i quali vi è una tolleranza maggiore in caso di inadempimento nel corso del rapporto. Non basta una rata non pagata, occorre un inadempimento prolungato in quanto il mutuatario ha la possibilità di rimanere moroso per 7 rate anche non consecutive ex art. 40 secondo comma TUB.

SECONDO FATTORE: la Banca avrebbe dovuto rispettare il limite di finanziabilità in quanto tra il valore del bene ed il credito concesso, vi deve essere necessariamente un criterio di proporzionalità poiché la legge ha fissato il limite di finanziabilità nella misura dell’80% del valore.

TERZO FATTORE: il calcolo del limite di finanziabilità va effettuato sul valore cauzionale, che è sensibilmente inferiore al valore commerciale.

QUARTO FATTORE: la maggiore anomalia bancaria è rappresentata dalla stipula del mutuo fondiario senza l’indicazione del valore cauzionale dell’immobile ipotecato, in modo che a distanza di anni è difficile verificare il corretto operato della Banca, che ha concesso il finanziamento.

QUINTO FATTORE: la Corte di Cassazione (13 luglio 2017, n. 17352; 16 marzo 2018, n. 6586;12 aprile 2018, n. 9079; 9 maggio 2018, n. 11201; 11 maggio 2018, n. 11543; 28 maggio 2018, n. 13285; 28 maggio 2018, n. 13286; 24 settembre 2018, n. 22459; 3 ottobre 2018 n.24138; 19 novembre 2018, n. 29745; 28 giugno 2019, n. 17439; 27 novembre 2019, n. 31057; 21 gennaio 2020, n.1193) ha affermato che il rispetto del limite di finanziabilità è una norma imperativa di ordine pubblico, la cui violazione determina la nullità integrale del contratto in quanto relativa a diritti indisponibili sottesi ad una questione di interessi pubblici.

Prima di procedere alla formulazione di una proposta di “saldo e stralcio” verifica se il mutuo è stato correttamente erogato e se l’obbligazione restitutoria è sorta nel rispetto della normativa vigente, ben considerando che la disciplina fondiaria è posta anche nell’interesse del debitore mutuatario al fine di non esporlo ai rischi espoliativi (per la residua parte del suo patrimonio) per circoscrivere il rischio insito in operazioni che non presentano ex ante sufficienti prospettive di effettiva fattibilità e buon esito per cui attiene ad interessi pubblici.

Se vuoi approfondire la problematica sul sito www.verificalimitefinanziabilita.it è possibile procedere alla immediata verifica del limite di finanziabilità dove, con un rapido procedimento tecnologico, si trasforma il valore commerciale in valore cauzionale, anche considerando l’andamento statistico delle aste giudiziarie.

In caso affermativo ricorda che il termine ultimo per proporre l’opposizione all’esecuzione è fissata dalla legge all’art. 615 cpc, il quale ha stabilito che: “Nell’esecuzione per espropriazione l’opposizione è inammissibile se è proposta dopo che è stata disposta la vendita o l’assegnazione a norma degli articoli 530, 552, 569, salvo che sia fondata su fatti sopravvenuti ovvero l’opponente dimostri di non aver potuto proporla tempestivamente per causa a lui non imputabile”.

Lo spartiacque è il momento in cui il Giudice dell’Esecuzione emette l’ordinanza di vendita, cosa che avviene dopo che è stata depositata la CTU estimativa da parte del perito del Tribunale.

È a disposizione l’avv. Raffaele Carbone per una immediata consulenza telefonica 3356782774, prenotabile anche con un semplice messaggio tramite “WhatsApp”.

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articolo 104/2020