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Home Il Mortgage Lending Value (criterio di stima cd. valore cauzionale in sigla MLV)

La definizione di Mortgage Lending Value (MLV) o “valore di credito ipotecario” (definito anche “valore cauzionale”), è stata adottata con il Regolamento (UE) 575/2013 del Parlamento Europeo e del Consiglio e dal Codice delle Valutazioni Immobiliari (Quinta edizione, 2018) al fine di costituire garanzia per la concessione finanziamenti di medio/lungo termine.

Il Mortgage Lending Value o valore di credito ipotecario è un concetto che viene utilizzato nella valutazione di immobili a garanzia delle esposizioni creditizie da parte delle banche come nel caso, ad esempio, nella erogazione di mutui fondiari.

In base alla definizione del Regolamento (UE) 575/2013, recepita nel Codice delle Valutazioni Immobiliari per «valore del credito ipotecario» si intende il valore dell’immobile quale determinato in base ad un prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell’immobile stesso, tenuto conto degli aspetti durevoli a lungo termine dell’immobile, delle condizioni normali e locali del mercato, dell’uso corrente dell’immobile e dei suoi appropriati usi alternativi. Nella stima del valore del credito ipotecario non possono intervenire considerazioni di carattere speculativo. 

Il Mortgage Lending Value è differente dal «valore di mercato», che invece viene definito come “l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza costrizioni.”

La divergenza tra i due criteri di valutazione è rappresentato che il Mortgage Lending Value, in quanto tende a valorizzare la sostenibilità del valore nel lungo periodo, al fine renderlo immune da oscillazioni di mercato con ponderazione del fattore del rischio atteso che la valutazione dovrà riguardare la qualità complessiva dell’edificio e la potenzialità del medesimo di conservare nel tempo la propria utilità e il proprio valore al fine di minimizzare il rischio dell’investimento.

Il valore cauzionale, definito anche come criterio di netto realizzo in asta impone un prudente apprezzamento della futura negoziabilità del bene, tenuto conto degli aspetti durevoli a lungo termine e delle condizioni del mercato, dell’uso corrente e dei suoi appropriati usi alternativi, senza riferimento né al valore di mercato in un determinato momento né a considerazioni speculative. Ai fini del rispetto del limite di finanziabilità, il criterio a cui dovrà attenersi il Giudice è quello del cd. valore cauzionale del bene ipotecato, vale a dire della concreta e attuale prospettiva di negoziabilità dell’immobile, del tutto svincolata da considerazioni di carattere speculativo così da individuare, in via prudenziale, l’effettivo valore di liquidazione giudiziale, prevedendo l’integrale soddisfacimento del credito finanziato, in caso di insolvenza del cliente, con escussione della garanzia ipotecaria ed il recupero del capitale, degli interessi, gli oneri e delle spese di procedura.