Il calcolo del limite di finanziabilità nel mutuo fondiario

Il criterio di calcolo del limite di finanziabilità nelle operazioni di mutuo fondiario è quello che tiene conto del valore cauzionale, inteso come netto realizzo in asta giudiziaria.

Vi sono vari criteri di calcolo per stimare il valore di un bene immobile, come ad esempio il valore commerciale, il valore venale ed il valore cauzionale.

Il valore commerciale non riflette un valore oggettivo del bene in quanto un venditore scaltro ed un acquirente poco avveduto potrebbero alterare e modificare l’effettivo valore di mercato, atteso che il prezzo potrebbe essere influenzato da fattori speculativi.

Il valore venale fa riferimento ad un mercato ideale (ed astratto) prendendo come riferimento parametri fissi come ad esempio le quotazioni rilevabili dall’Agenzia delle Entrate “Osservatorio Del Mercato Immobiliare”, cc.dd. valori OMI.

Il valore cauzionale, c.d. Mortgage Lending Value (MLV), è l’importo che si può ragionevolmente ricavare dalla vendita di un bene, entro un intervallo troppo breve perché rispetti i tempi di commercializzazione richiesti dalla definizione del valore di mercato. Non è individuato nel prezzo pattuito tra le parti, ma tiene conto degli aspetti durevoli a lungo termine e delle condizioni del mercato, dell’uso corrente e dei suoi appropriati usi alternativi, senza riferimento né al valore di mercato in un determinato momento né a considerazioni speculative. Tanto è previsto dalla normativa comunitaria (cfr. direttiva comunitaria n. 32 del 22 giugno 1998 – direttiva n. 12 del 20 marzo 2000 – direttiva n. 48 del 14 giugno 2006 – Banca d’Italia n. 263 del 27 dicembre 2006 – direttiva comunitaria n.575 26 giugno 2013 – Banca d’Italia – Circolare n.285 del 17 dicembre 2013 – ABI-linee guida valutazioni immobiliari maggio 2011).

L’interpretazione del diritto nazionale in conformità al diritto comunitario tende a ritenere che il limite di finanziabilità vada misurato e parametrato sul valore cauzionale come espressamente confermato anche dalla Corte di Cassazione che ha affermato in modo chiaro che “Ai fini dell’apprezzamento circa il rispetto del limite di finanziabilità prescritto per il mutuo fondiario dalla normativa legale e regolamentare, il giudice deve tenere in considerazione il cd. valore cauzionale del bene ipotecato, vale a dire la concreta e attuale prospettiva di negoziabilità dell’immobile, del tutto svincolata da considerazioni di carattere speculativo, sì che, se non è possibile far riferimento a un valore di liquidazione, tra le diverse stime possibili deve privilegiarsi quella di tipo prudenziale” (Cfr. Cass. 9 maggio 2018, n. 11201 – Cass. 11 gennaio 2006, n. 264 – Cass. 1 settembre 1995, n. 9219).

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Procedi alla verifica del limite di finanziabilità con individuazione dell’effettivo valore cauzionale in relazione all’andamento statistico delle aste giudiziarie.

articolo 14a/2020