I fattori della responsabilità disciplinare del notaio nel mutuo fondiario con immobile sopravvalutato

La legge notarile (art. 28 della l. n. 89 del 16 febbraio 1913) prevede che il notaio non possa ricevere o autenticare atti se sono manifestamente contrari all’ordine pubblico. Il controllo di legalità rappresenta dunque la prima delle componenti essenziali della funzione notarile.

Il notaio deve svolgere la sua prestazione con un elevato grado di diligenza secondo le prescrizioni dell’art. 1176 secondo comma del codice civile, il quale stabilisce che “Nell’adempimento delle obbligazioni inerenti all’esercizio di un’attività professionale, la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell’attività esercitata”. Quando si stipula un atto il notaio è tenuto a compiere il controllo di legalità ed è tenuto al dovere di consiglio nei confronti dei clienti.

Nel finanziamento fondiario il legislatore ha imposto un vincolo all’autonomia delle parti in quanto ha stabilito un necessario rapporto di proporzionalità tra il valore dell’immobile ed il credito erogato. Tale limite di finanziabilità è stato fissato nella misura dell’80% del valore cauzionale dell’immobile da ipotecare.

La Corte di Cassazione (13 luglio 2017, n. 17352; 16 marzo 2018, n. 6586;12 aprile 2018, n. 9079; 9 maggio 2018, n. 11201; 11 maggio 2018, n. 11543; 28 maggio 2018, n. 13285; 28 maggio 2018, n. 13286; 24 settembre 2018, n. 22459; 3 ottobre 2018 n.24138; 19 novembre 2018, n. 29745; 28 giugno 2019, n. 17439; 27 novembre 2019, n. 31057; 21 gennaio 2020, n.1193) ha affermato che il rispetto del limite di finanziabilità è una norma imperativa di ordine pubblico, la cui violazione determina la nullità integrale del contratto in quanto relativa a diritti indisponibili sottesi ad una questione di interessi pubblici.

Orbene, se è vero che il notaio, nella istruttoria di un finanziamento fondiario, è chiamato nella fase finale dopo che la banca ha esaminato la domanda del cliente, valutando positivamente la concedibilità del prestito, è pur vero che lo schema giuridico del prestito (mutuo ipotecario semplice/mutuo fondiario) è una scelta insindacabile che ricade esclusivamente sul notaio rogante l’atto, il quale resta sempre e comunque il garante della legalità.

In tale scenario si dovranno considerare i seguenti fattori:
1. Il notaio redige la relazione notarile con la storia catastale dell’immobile;
2. Il notaio deve esaminare la perizia di stima predisposta dal tecnico della banca;
3. Il notaio redige l’atto di acquisto dell’immobile sul quale verrà accesa l’ipoteca;
4. il notaio ha una conoscenza specialistica sia della disciplina del credito fondiario sia del mercato immobiliare.

Per effetto di tali attività, il notaio dispone di tutti gli elementi per poter individuare il valore cauzionale dell’immobile da ipotecare a garanzia di un finanziamento fondiario. Non si rinvengono decisioni in merito alla responsabilità disciplinare del notaio ad esclusione della pronunzia della Corte di Cassazione del 5 giugno 2015 n.11665 che aveva affrontato tale problematica sotto la violazione del dovere di consiglio, ove era stato espresso il seguente principio: “in materia di responsabilità disciplinare dei notai, non integra l’illecito risultante dal combinato disposto dell’art. 147, primo comma, lett. b), della legge 16 febbraio 1913, n. 89, e dell’art. 42, comma 1, lett. a), del codice deontologico notarile, il comportamento del notaio che, in occasione della stipulazione di diversi contratti di mutuo fondiario funzionalmente collegati a contratti di compravendita immobiliare, abbia omesso di informare l’istituto di credito mutuante della circostanza che il prezzo degli immobili risultava inferiore alla somma mutuata, e ciò in quanto il cd. “dovere di consiglio” (imposto dalla summenzionata norma del codice di deontologia) investe solo le conseguenze giuridiche della prestazione richiesta al professionista, e non pure le circostanze di fatto dell’affare concluso, tra le quali rientrano i rischi economici dello stesso, la cui valutazione è rimessa in via esclusiva al prudente apprezzamento delle parti.”

Oggi il quadro giudiziario è assolutamente differente in quanto l’orientamento della Corte di Cassazione, con molteplici decisioni consecutive, impone necessariamente un inquadramento ulteriore in relazione alle cautele da assumere al momento della stipula di un finanziamento fondiario, non potendo il notaio abdicare con colpa cosciente la verifica di un elemento essenziale per la validità del contratto.

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articolo 95/2020