Esame legale del mutuo fondiario prima casa: la verifica il limite di finanziabilità

Il finanziamento ipotecario è un prestito concesso da una banca che può essere restituito con pagamenti rateali ed è assistito da una garanzia ipotecaria su immobile posto a garanzia del prestito.

Il finanziamento può essere anche fondiario, se ricorrono i seguenti requisiti oggettivi:

a) la sussistenza simultanea dei tre elementi costitutivi delle operazioni di credito fondiario (ipoteca, percentuale di concessione, durata);

b) un espresso richiamo agli artt. 38 e ss. TUB, contenuto nel contratto di finanziamento, al fine di confermare la volontà delle parti di applicare la normativa sul credito fondiario.

Come noto, la legge prevede che le banche debbano rispettare il limite di finanziabilità nelle operazioni di credito fondiario, ossia non possono concedere finanziamenti superiori all’80% del valore cauzionale degli immobili ipotecati. Tale limite può essere elevato fino al 100% in presenza di garanzie integrative.

Il bene da ipotecare per i finanziamenti fondiari, a differenza dei normali finanziamenti ipotecari, deve essere “capiente”, tale cioè da garantire, secondo il criterio del c.d. Mortgage Lending Value, nella prospettiva futura dell’eventuale inadempimento del cliente, in caso di mancata restituzione del prestito e della conseguente necessità di realizzo forzoso con vendita in una asta giudiziaria, il capitale, gli interessi di mora e le spese di procedura.

In parole semplici queste sono le definizioni:

MUTUO FONDIARIO: è un contratto vincolato nel quale l’istituto di credito dovrà rispettare categoricamente il limite di finanziabilità da calcolarsi sul valore cauzione dell’immobile.

MUTUO IPOTECARIO: è un finanziamento nel quale le parti sono libere di disciplinate il contenuto del contratto nel modo che ritengono più opportuno senza alcun vincolo giuridico in relazione alla durata minima ed al valore dell’immobile.

VALORE COMMERCIALE: si riferisce al prezzo a cui si può presumere di vendere l’unità in condizioni normali, nel quale possono rientrare fattori speculativi tali da incidere sulla negoziazione.

VALORE CAUZIONALE: è il valore di pronto realizzo che si può ricavare nella vendita forzata innanzi ad un Tribunale con una procedura esecutiva, dedotte le spese di esecuzione; in genere ammonta al 50% del valore commerciale nella migliore delle ipotesi.

Una delle principali anomalie bancarie è rappresentata dal superamento del limite di finanziabilità nei contratti di mutuo fondiario per l’acquisto dell’immobile da adibire a prima casa, senza la contrattualizzazione del valore del bene immobile sul quale viene iscritta ipoteca e delle conseguenze giuridiche che possono accadere in ipotesi di sopravalutazione del bene per la somma residua, rimasta incapiente in sede di esecuzione immobiliare.

Sul piano pratico, deve rilevarsi un’oggettiva difficoltà di individuazione dei parametri per verificare se vi sia stato o meno un superamento del limite di finanziabilità. Ciò a maggior ragione se si considera che, in mancanza di un preciso ed univoco quadro di riferimento, per valutare in maniera omogenea il valore degli immobili da prendere in considerazione ai fini della verifica dell’eventuale superamento della soglia per i mutui, si demanda molto spesso ad un criterio mutevole e sostanzialmente arbitrario il giudizio circa il superamento o meno della soglia in questione.

Al fine di una migliore comprensione di tutte le implicazioni che discendono dalla sottoscrizione del contratto di mutuo fondiario è opportuno sapere che le conseguenze che possono accadere, se la banca viola il limite di finanziabilità, sono rappresentate dalla possibile nullità dell’intero finanziamento in quanto la disciplina è da considerarsi come “norma imperativa” di ordine pubblico come affermato dalla Corte di Cassazione con una pluralità di decisioni. È ovvio che la nullità ha come conseguenza l’incapacità del contratto di produrre il proprio effetto, compresa la costituzione di un’ipoteca valida.

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articolo 85/2020