È illegale per superamento del limite di finanziabilità il mutuo fondiario al 100% per acquisto prima casa

Il mutuo 100% è un mutuo il cui importo copre l’intero valore dell’immobile che si vuole acquistare. Si tratta di una possibilità offerta dalla Banca d’Italia, ma che prevede una limitazione: gli istituti che offrono questa tipologia di mutui sono obbligati a stipulare una polizza assicurativa sulla quota del prestito eccedente rispetto al 80%. Attraverso un semplice calcolo matematico, è possibile affermare che il mutuo fondiario al 100% è illegale e come tale nullo per violazione del limite di finanziabilità.

Andiamo a vedere nel dettaglio, partendo da semplici concetti e riflessioni, di cosa parliamo.

Che cosa è il limite di finanziabilità?
Nelle operazioni di credito fondiario, la legge ha imposto un limite all’autonomia privata per il quale vi deve essere una proporzionalità tra il prestito concesso ed il valore dell’immobile.

Qual è il limite di finanziabilità?
E’ pari all’80% del valore dell’immobile e può essere elevato fino al 100% in presenza di garanzie integrative, come ad esempio una polizza assicurativa che copra il ridotto valore del 20%.

Qual è il valore sul quale si calcola il limite di finanziabilità?
Il parametro di riferimento è il valore cauzionale cd. netto realizzo in asta. Tale valore è di gran lunga inferiore al valore commerciale in quanto il bene viene valutato nella prospettiva futura dell’eventuale inadempimento del cliente con vendita in asta giudiziaria al fine di garantire il capitale, gli interessi di mora e le spese di procedura.

Che cosa è il mutuo al 100%?
È un particolare prestito nel quale viene finanziato l’intero valore dell’immobile da acquistare.

Perché occorre la stipula di una garanzia integrativa?
Le banche, con la compartecipazione dei notai, provvedono all’erogazione del finanziamento utilizzando illegittimamente la forma contrattuale del credito fondiario ex art. 38 TUB per cui impongono al cliente la sottoscrizione di una polizza assicurativa che copra il valore del 20%.

Perché il mutuo fondiario 100% è illegale?
Il finanziamento è in violazione del limite di finanziabilità in quanto le banche calcolano il limite sul valore commerciale dell’immobile e non su quello cauzionale.

Quale sarebbe la soluzione del mutuo al 100% per ricondurlo nella legalità?
Sarebbe sufficiente che il prestito venga stipulato nella forma del mutuo ipotecario semplice e non del mutuo fondiario.

Quali sono le conseguenze del superamento del limite di finanziabilità?
La Corte di Cassazione, con ben 13 pronunce consecutive (17352/2017; 6586/2018; 9079/2018; 11201/2018; 11543/2018; 13285/2018; 13286/2018; 22459/2018; 24138/2018; 29745/2018; 17439/2019; 31057/2019; 1193/2020) ha sentenziato che il mutuo è nullo atteso che il rispetto del limite di finanziabilità è una norma di ordine pubblico in quanto elemento essenziale del contenuto del contratto.

Quali sono i controlli sul rispetto del limite di finanziabilità da parte della Banca d’Italia?
L’omessa indicazione nel mutuo fondiario del valore dell’immobile sul quale la banca iscrive ipoteca è un’evidente anomalia in quanto impedisce ogni forma di controllo di legalità sul corretto operato dei singoli intermediari con un deficit di trasparenza.

Quali sono i rischi che corre il notaio rogante il mutuo che viola il limite di finanziabilità?
I notai non possono compiere atti contrari all’ordine pubblico per cui potrebbero essere sottoposti ad un procedimento disciplinare per abuso della forma del mutuo fondiario.

In conclusione, il sistema del mercato dei mutui fondiari al 100% ha manifesti punti di ombra. È a disposizione l’avv. Raffaele Carbone per una immediata consulenza telefonica 3356782774, prenotabile anche con un semplice messaggio “WhatsApp”.

articolo 106/2020