Da debitore fondiario a potenziale creditore. Verifica il limite di finanziabilità nel mutuo fondiario

Banca, perito e notaio sono i tre soggetti coinvolti nel processo di erogazione di un mutuo fondiario e che, a vario titolo, partecipano al processo di istruzione, stipula ed erogazione di un finanziamento, ossia la principale forma contrattuale utilizzata per l’acquisto di un immobile da adibire a prima casa.

Al fine di procedere all’erogazione del finanziamento fondiario si possono individuare tre stati di lavorazione:
1. valutazione del merito creditizio = capacità di rimborso (banca);
2. valutazione del merito creditizio = stima dell’immobile (perito);
3. valutazione della forma contrattuale (notaio).

È noto che, ai fini della concessione di finanziamento con il mutuo fondiario per l’acquisto della casa, a differenza del mutuo ipotecario semplice, la banca deve rispettare necessariamente il limite di finanziabilità che consiste in un rapporto di proporzionalità tra la somma erogata ed il valore dell’immobile ipotecato.

La Corte di Cassazione (13 luglio 2017, n. 17352; 16 marzo 2018, n. 6586;12 aprile 2018, n. 9079; 9 maggio 2018, n. 11201; 11 maggio 2018, n. 11543; 28 maggio 2018, n. 13285; 28 maggio 2018, n. 13286; 24 settembre 2018, n. 22459; 3 ottobre 2018 n.24138; 19 novembre 2018, n. 29745; 28 giugno 2019, n. 17439; 27 novembre 2019, n. 31057; 21 gennaio 2020, n.1193) ha affermato che il rispetto del limite di finanziabilità è una norma imperativa di ordine pubblico, la cui violazione determina la nullità integrale del contratto.

Su Banca, perito e notaio incombe una diversa responsabilità professionale in merito al rispetto del limite di finanziabilità: nel caso in cui alterino il valore del bene che si sta per acquistare, è possibile agire in danno di questi tre soggetti, i quali con la loro attività hanno indotto il cliente ad effettuare un acquisto immobiliare con un valore di gran lunga inferiore a quello richiesto dalla legge per la concessione del mutuo fondiario.

Al fine di valutare la fondatezza della domanda risarcitoria sarà necessario confrontare la perizia predisposta dalla banca, per il tramite del suo consulente, confrontandola con il valore che l’immobile aveva all’epoca, ponendola poi in relazione a quello attuale.

L’eccesso di finanziamento è sicuramente un elemento che comporta un danno patrimoniale in quanto l’importo erogato con il mutuo fondiario viene corrisposto dal venditore come prezzo di acquisto dell’immobile.

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articolo 112/2020