Come si subentra in un’asta giudiziaria nel finanziamento fondiario

La procedura di subentro in un’asta giudiziaria deve essere proposta da un creditore per un finanziamento fondiario.

L’art. 41, quinto comma, TUB prevede che “l’aggiudicatario o l’assegnatario possono subentrare, senza autorizzazione del giudice dell’esecuzione, nel contratto di finanziamento stipulato dal debitore espropriato, assumendosi gli obblighi relativi, purché entro quindici giorni dal decreto previsto dall’art. 574 cpc ovvero dalla data dell’aggiudicazione o dell’assegnazione paghino alla banca le rate scadute, gli accessori e le spese. Nel caso di vendita in più lotti, ciascun aggiudicatario o assegnatario è tenuto a versare proporzionalmente alla banca le rate scadute, gli accessori e le spese.”

Per espressa previsione normativa, dunque, l’aggiudicatario ha la possibilità di subentrare nel mutuo fondiario dell’originario debitore:

1) senza autorizzazione del giudice dell’esecuzione;

2) senza consenso del creditore fondiario;

Riflettendo sulla formulazione della norma, dottrina e giurisprudenza hanno configurato la facoltà dell’aggiudicatario in termini di “diritto potestativo”, rispetto al quale la posizione della banca creditrice si atteggia a mera soggezione. Trattasi, invero, di una modalità di accollo ex lege.

Il subentrante dovrà corrispondere le rate arretrate del finanziamento, gli oneri e le spese di procedura. Al fine di determinare le rate arretrate si dovranno considerare quelle scadute al giorno della vendita forzata e nel contempo il nuovo debitore dovrà poi procedere al pagamento delle successive rate a scadere nei termini contrattuali a suo tempo stabilite nell’originario contratto di finanziamento, accollandosi l’obbligazione bancaria limitatamente all’importo pari alla stessa aggiudicazione.

La legge ha previsto che il versamento debba avvenire entro 15 giorni dalla partecipazione all’asta, ben considerando che il termine è perentorio.

Per esercitare il diritto al subentro, l’aggiudicatario dovrà scrivere immediatamente al creditore fondiario al fine di ottenere la precisazione del credito, distinto per capitale, interessi con l’indicazione delle rate scadute al momento della aggiudicazione, chiedendo di conoscere le modalità per il pagamento delle rate scadute.

La volontà di voler subentrare nel contratto non deve essere dichiarata con la domanda di partecipazione alla gara, essendo una facoltà all’aggiudicatario, che potrà essere esercitata solo dopo l’aggiudicazione. Ne consegue che l’aggiudicatario o l’assegnatario possono esercitare il diritto potestativo di subentro, alla sola condizione che provvedano entro quindici giorni dal decreto previsto dall’art. 574 c.p.c., ovvero dalla data di aggiudicazione o dell’assegnazione, alla corresponsione delle sole rate scadute, degli accessori e delle spese.

Se il finanziamento fondiario presenta dei tassi di interesse particolarmente onerosi, l’aggiudicatario, a seguito del subingresso, avrà la facoltà di potersi avvalersi della “surrogazione” nel mutuo (cd. portabilità) a norma dell’art.120 quater del TUB.

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articolo 11a/2020