Come gestire l’insolvenza del consumatore: la strategia con buona possibilità di riuscita nel mutuo fondiario

Non riesci ad ottenere la sospensione del mutuo oppure non riesci a pagare la rata di mutuo? Non puoi più soddisfare il debito assunto per cui la risoluzione del debito imporrà la vendita dell’immobile? È opportuno conoscere alcuni semplici aspetti.

1. Il mercato delle aste giudiziarie comporta la vendita a prezzo dimezzato rispetto al valore commerciale dell’immobile;

2. Il costo della procedura esecutiva, mai inferiore a € 15.000,00 ed è a carico del debitore esecutato;

3. Dal momento del pignoramento all’emissione dell’ordinanza di vendita decorrono all’incirca 6/12 mesi;

4. Il termine ultimo per contrastare l’azione del creditore e quindi per proporre opposizione all’esecuzione è stabilito dall’art. 615 cpc secondo comma che coincide con l’emissione dell’ordinanza di vendita;

5. Il termine ultimo per presentare la domanda di rateizzazione al giudice con l’istanza di conversione del pignoramento coincide con l’emissione dell’ordinanza di vendita;

6. Dopo la vendita il giudice emetterà il decreto di trasferimento, che è titolo esecutivo per una immediata liberazione;

7. Il creditore successivamente potrà proporre ulteriori azioni esecutive, anche grazie all’art.492 bis cpc che lo autorizza la ricerca con modalità telematiche dei beni da pignorare.

A questo punto, quindi è importante pianificare una soluzione con buona possibilità di riuscita. In caso di insolvenza temporanea (il debitore è in grado di onorare il mutuo ma non riesce a pagare la rata), si può chiedere la sospensione del pagamento della rata. Nel caso di insolvenza definitiva, invece, l’immobile dovrà essere venduto. La vendita potrà avvenire sul libero mercato oppure in una rovinosa asta giudiziaria.

È tua facoltà trovare un terzo compratore e, una volta fissato il prezzo di acquisto, si potrà raggiungere un accordo con il creditore procedente, possibilmente con un pagamento ridotto rispetto il credito vantato.

Se non hai alcuna speranza di poter raggiungere un accordo stragiudiziale che possa evitare la vendita, allora dovrai rivolgerti ad avvocato, uno specialista di settore del credito fondiario, per verificare se il finanziamento fondiario è stato correttamente erogato.

Se hai stipulato un finanziamento fondiario per l’acquisito della prima casa, se la banca ha sopravvalutato il bene che hai acquistato devi conoscere correttamente i diritti di debitore fondiario.

Al momento della conclusione del mutuo, la banca ha prestato una consulenza immobiliare implicita, non contrattualizzata, nella determinazione del valore dell’immobile che hai acquistato e successivamente ha corrisposto il netto ricavato del contratto di mutuo in favore del venditore.

I fattori da esaminare sono i seguenti.

PRIMO FATTORE: il mutuo fondiario è un finanziamento speciale con il quale la legge ti riconosce dei particolari benefici, tra i quali vi è una tolleranza maggiore in caso di inadempimento nel corso del rapporto. Non basta una rata non pagata, occorre un inadempimento prolungato in quanto il mutuatario ha la possibilità di rimanere moroso per 7 rate anche non consecutive ex art. 40 secondo comma TUB.

SECONDO FATTORE: la banca avrebbe dovuto rispettato il limite di finanziabilità in quanto tra il valore del bene ed il credito concesso, vi deve essere necessariamente un criterio di proporzionalità in quanto la legge ha fissato il limite di finanziabilità nella misura dell’80% del valore.

TERZO FATTORE: il calcolo del limite di finanziabilità va effettuato sul valore cauzionale, che è sensibilmente inferiore al valore commerciale.

QUARTO FATTORE: la maggiore anomalia bancaria è rappresentata dalla stipula del mutuo fondiario senza l’indicazione del valore cauzionale dell’immobile ipotecato in modo che a distanza di anni è difficile verificare il corretto operato della banca, che ha concesso il finanziamento.

QUINTO FATTORE: la Corte di Cassazione (13 luglio 2017, n. 17352; 16 marzo 2018, n. 6586;12 aprile 2018, n. 9079; 9 maggio 2018, n. 11201; 11 maggio 2018, n. 11543; 28 maggio 2018, n. 13285; 28 maggio 2018, n. 13286; 24 settembre 2018, n. 22459; 3 ottobre 2018 n.24138; 19 novembre 2018, n. 29745; 28 giugno 2019, n. 17439; 27 novembre 2019, n. 31057; 21 gennaio 2020, n.1193) ha affermato che il rispetto del limite di finanziabilità è una norma imperativa di ordine pubblico, la cui violazione determina la nullità integrale del contratto in quanto relativa a diritti indisponibili sottesi ad una questione di interessi pubblici.

Sul sito www.verificalimitefinanziabilita.it è possibile, con un rapido ed innovativo procedimento tecnologico, procedere alla verifica del limite di finanziabilità.

E’ a disposizione l’avv. Raffaele Carbone per una immediata consulenza telefonica 3356782774, prenotabile anche con un semplice messaggio tramite WhatsApp.

articolo 98/2020