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Verifica Limite Finanziabilità

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Il mancato rispetto del limite di finanziabilità, ai sensi dell’art. 38, secondo comma, del T.u.b. e della conseguente delibera del Cicr, determina di per sé la nullità del contratto di mutuo fondiario. Infatti, poiché il detto limite è essenziale ai fini della qualificazione del finanziamento ipotecario come, appunto, “fondiario”, secondo l’ottica del legislatore, lo sconfinamento di esso conduce automaticamente alla nullità dell’intero contratto fondiario, salva la possibilità di conversione di questo in un ordinario finanziamento ipotecario ove ne risultino accertati i presupposti.

In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, è elemento essenziale del contenuto del contratto ed il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso (con possibilità, tuttavia, di conversione in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti), e costituisce un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il “quantum” della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare ed agevolare e sostenere l’attività di impresa. 

Il superamento del limite di finanziabilità nel credito fondiario comporta la nullità integrale del contratto di finanziamento e della connessa garanzia ipotecaria, per violazione di norma imperativa attinente ad un elemento intrinseco della fattispecie, salva la possibilità di conversione del contratto nullo in un finanziamento ipotecario ordinario, ove ne sussistano i requisiti.
Cass. civ. Sez. I, 13 luglio 2017, n. 17352

Il superamento del tetto massimo di finanziabilità, pari all’80% dei cespiti immobiliari (previsto dall’art. 38, comma 2, T.U.B.), determina, di per sé, la nullità dell’intero contratto di mutuo fondiario, salva la possibilità di conversione di questo, in un ordinario finanziamento ipotecario, ove ne risultino accertati i presupposti. Tale nullità è riconducibile non alla violazione dell’art. 117, comma 8, T.U.B., ma alla generale nullità dettata dall’art. 1418 c.c. Per la conversione del contratto nullo non è necessario l’accertamento della volontà concreta delle parti di accettare il contratto trasformato, occorrendo invece “la considerazione dell’intento pratico perseguito, cosicché il contratto nullo può convertirsi in altro contratto i cui effetti realizzino in tutto o in parte quell’intento.
Cass. civ. Sez. I, 16 marzo 2018, n. 6586

Il requisito del limite di finanziabilità dell’80% del valore dell’immobile ipotecato, da cui dipende la validità dell’operazione di mutuo fondiario, attiene alla sostanza del rapporto tra misura del credito concedibile e valore della garanzia a servizio, e non è pertanto integrato sol che si alleghi una perizia di parte creditrice che ne attesti formalmente il rispetto.
Cass. civ. Sez. I, 12 aprile 2018, n. 9079

In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, è elemento essenziale del contenuto del contratto ed il suo mancato rispetto determina la nullità di quest’ultimo; rimane, peraltro, salva la possibilità della sua conversione in ordinario finanziamento ipotecario qualora, avuto riguardo alle circostanze del caso concreto e all’intento pratico perseguito dalle parti, emerga che il conseguimento dei peculiari “vantaggi fondiari” non ha costituito la ragione unica o determinante dell’operazione. 

Ai fini dell’apprezzamento circa il rispetto del limite di finanziabilità prescritto per il mutuo fondiario dalla normativa legale e regolamentare, il giudice deve tenere in considerazione il cd. valore cauzionale del bene ipotecato, vale a dire la concreta e attuale prospettiva di negoziabilità dell’immobile, del tutto svincolata da considerazioni di carattere speculativo, sì che, se non è possibile far riferimento a un valore di liquidazione, tra le diverse stime possibili deve privilegiarsi quella di tipo prudenziale.

Il meccanismo di “non-propagazione” della nullità di una parte del contratto all’intero negozio (cd. nullità parziale), di cui all’art. 1419 comma 2°, cod. civ., è del tutto incompatibile con la nullità per superamento del limite di finanziabilità, la quale incide sull’oggetto del negozio e non su una sua parte, determinando pertanto la caducazione dell’intero contratto di mutuo fondiario.
Cass. civ. Sez. I, 9 maggio 2018, n. 11201 

Lo sconfinamento del limite di finanziabilità, che conduce automaticamente alla nullità dell’intero contratto fondiario, mantiene tuttavia intatta la possibilità di conversione del mutuo fondiario in un ordinario finanziamento, ove ne risultino accertati i presupposti, sicché, ferma la nullità del contratto di mutuo fondiario, l’unica modalità di recupero del contratto nullo è quella della conversione in un contratto diverso (art. 1424 c.c.); poiché, infatti, il limite di finanziabilità è essenziale ai fini della qualificazione del finanziamento ipotecario come “fondiario”, lo sconfinamento di esso, se da un lato conduce automaticamente alla nullità dell’intero contratto fondiario, dall’altro mantiene intatta la possibilità di conversione di questo in un finanziamento ordinario.
Cass. civ. Sez. I, 11 maggio 2018, n. 11543

Il mancato rispetto del limite di finanziabilità, ai sensi dell’art. 38, secondo comma, del T.u.b. e della conseguente delibera del Cicr, determina di per sé la nullità del contratto di mutuo fondiario. Infatti, poiché il detto limite è essenziale ai fini della qualificazione del finanziamento ipotecario come, appunto, “fondiario”, secondo l’ottica del legislatore, lo sconfinamento di esso conduce automaticamente alla nullità dell’intero contratto fondiario, salva la possibilità di conversione di questo in un ordinario finanziamento ipotecario ove ne risultino accertati i presupposti.
Cass. civ. Sez. I, 28 maggio 2018, n. 13285

Il superamento del limite di finanziabilità nel credito fondiario comporta la nullità integrale del contratto di finanziamento e della connessa garanzia ipotecaria, per violazione di norma imperativa attinente ad un elemento intrinseco della fattispecie, salva la possibilità di conversione del contratto nullo in un finanziamento ipotecario ordinario, ove ne sussistano i requisiti.
Cass. civ. Sez. I, 28 maggio 2018, n. 13286 

Il credito fondiario, che non rispetti il rapporto tra valore del bene ipotecato e montante del mutuo concesso fissato dalla normativa di cui all’art. 38 TUB, è nullo perchè in violazione di norme imperative.

In effetti, il limite dell'”ammontare massimo del finanziamento” posto dalla norma dell’art. 38, comma 2 TUB (come poi specificato dalla normativa regolamentare) è requisito che non si accontenta della presenza di riscontri formali, ma attiene alla sostanza del rapporto tra misura del credito concedibile e valore della garanzia a servizio. Secondo quanto discende prima di tutto dalla caratteristica strutturale di base del mutuo fondiario, quale concessione di credito in cui la valutazione del futuro “rientro” dell’erogato viene in modo specifico a puntualizzarsi, se non propriamente a circoscriversi, su determinati beni immobili portati in garanzia.
Cass. civ. Sez. I, 24 settembre 2018, n. 22459

Il credito fondiario – che non rispetti il rapporto tra valore del bene ipotecato e montante del mutuo concesso fissato dalla normativa di cui all’art. 38 TUB – è nullo perché posto in essere in violazione di norme imperative.
Cass. civ. Sez. I, 3 ottobre 2018 n.24138

L’indicazione nel contratto di mutuo fondiario del valore del bene offerto in garanzia non assurge a requisito di forma prescritto “ad substantiam”, non essendo previsto come tale dalla disciplina specifica di cui agli artt. 38 e 117 T.U.B. e non rientrando nell’ambito delle “condizioni” contrattuali di carattere economico. Ne consegue che la sua omissione non impedisce l’applicabilità del limite di finanziabilità, che è requisito di sostanza del contratto.
Cass. civ. Sez. I, 19 novembre 2018, n. 29745

In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993 non esaurisce i suoi effetti sul piano della condotta dell’istituto di credito mutuante, ma è elemento essenziale per la valida qualificazione del contratto di mutuo come fondiario.
Cass. civ. Sez. III, 28 giugno 2019, n. 17439

Secondo l’ormai consolidato orientamento della giurisprudenza di questa Corte il mancato rispetto del limite di finanziabilità, di cui all’art. 38 TUB e alle conseguenti disposizioni regolamentari, comporta in via diretta la nullità dell’intero contratto. Si confrontino al riguardo, tra le altre, Cass., 28 giugno 2019, n. 17439; Cass., 3 ottobre 2018, n. 24138; Cass., 24 settembre 2018, n. 22466; Cass., 28 maggio 2018, n. 13286; Cass., 28 maggio 2018, n. 13285; Cass., 11 maggio 2018, n. 11543; Cass., 9 maggio 2018, n. 11201; Cass., 12 aprile 2018, n. 9079; Cass., 16 marzo 2018, n. 6586; Cass., 13 luglio 2017, n. 17352.
Cass. civ. Sez. I, 27 novembre 2019, n. 31057

Il limite di finanziabilità ex art. 38, secondo comma, TULB è elemento essenziale del contenuto del contratto, e il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso, costituendo un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il quantum della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare e agevolare e sostenere l’attività di impresa.
Cass. civ. Sez.I 21 gennaio 2020, n.1193