Asta giudiziaria: come gestire la partecipazione nelle procedure con mutuo fondiario

Le aste giudiziarie di immobili consentono di poter acquistare un immobile ad un importo ribassato con un vantaggio economico rilevante rispetto il libero mercato.

Il codice di procedura civile, all’art. 579, prevede che “ognuno, eccetto il debitore, è ammesso a fare offerte all’incanto”. Non è prevista la necessità della rappresentanza tecnica. Le offerte, infatti, possono essere fatte personalmente o a mezzo di mandatario munito di procura speciale.

È anche possibile che il procuratore legale possa fare offerte per persona da nominare ma, in tal caso, nell’ipotesi di aggiudicazione, sarà indispensabile dichiarare in Cancelleria, nei tre giorni successivi all’aggiudicazione, il nome della persona per la quale è stata effettuata l’offerta. L’aggiudicazione altrimenti diverrà definitiva a nome del procuratore (art. 583 codice di procedura civile).

L’iter procedurale della vendita forzata inizia con l’ordinanza di vendita emanata dal giudice dell’esecuzione nella quale viene previsto un termine 120 giorni entro il quale possono essere proposte le offerte d’acquisto. Nella stessa ordinanza, vengono stabilite le modalità con le quali deve essere prestata la cauzione e viene fissata, al giorno successivo alla scadenza del termine, l’udienza per la deliberazione sull’offerta e per la gara tra gli offerenti.

In genere il giudice dell’esecuzione nomina un professionista delegato, il quale provvede allo svolgimento delle attività esecutive della vendita.

Per partecipare ad una vendita giudiziaria, è indispensabile aver prestato la cauzione che, generalmente non è essere inferiore al decimo dell’offerta minima.

A questo punto, l’aggiudicatario dovrà versare il saldo del prezzo, anche tramite contratto di finanziamento cd. mutuo in asta, entro il termine e con le modalità fissate nell’ordinanza di vendita. Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice dell’esecuzione emette il decreto di trasferimento in favore dell’aggiudicatario. Tale decreto contiene anche l’ingiunzione di rilasciare l’immobile venduto e costituisce titolo esecutivo per il rilascio del bene espropriato (art. 586 codice di procedura civile). Se la procedura è proposta da un creditore fondiario vi è l’opportunità di non versare il prezzo ma di subentrare nel contratto già risolto.

Per espressa previsione normativa, dunque, l’aggiudicatario ha la possibilità di subentrare nel mutuo fondiario dell’originario debitore:
1) senza autorizzazione del giudice dell’esecuzione;
2) senza consenso del creditore fondiario.

L’aggiudicatario-subentrante dovrà corrispondere le rate arretrate del finanziamento, gli oneri e le spese di procedura.

Al fine di determinare le rate arretrate si dovranno considerare quelle scadute al giorno della vendita forzata e nel contempo il “nuovo debitore” dovrà poi procedere al pagamento delle successive rate a scadere nei termini contrattuali a suo tempo stabilite nell’originario contratto di finanziamento, accollandosi l’obbligazione bancaria limitatamente all’importo pari alla stessa aggiudicazione. La legge ha previsto che il versamento debba avvenire entro 15 giorni dalla partecipazione all’asta, con termine da considerarsi perentorio.

Per esercitare il diritto al subentro, l’aggiudicatario dovrà scrivere immediatamente al creditore fondiario al fine di ottenere la precisazione del credito, distinto per capitale, interessi con l’indicazione delle rate scadute al momento della aggiudicazione, chiedendo di conoscere le modalità per il pagamento delle rate scadute.

Come noto, la legge prevede che le banche debbano rispettare il limite di finanziabilità nelle operazioni di credito fondiario, ossia non possono concedere finanziamenti superiori al 80% del valore cauzionale degli immobili ipotecati. Tale limite può essere elevato fino al 100% in presenza di garanzie integrative.

Il bene da ipotecare per i finanziamenti fondiari, a differenza dei normali finanziamenti ipotecari, deve essere “capiente”, tale cioè da garantire, secondo il criterio del c.d. Mortgage Lending Value, nella prospettiva futura dell’eventuale inadempimento del cliente, in caso di mancata restituzione del prestito e della conseguente necessità di realizzo forzoso con vendita in una asta giudiziaria, il capitale, gli interessi di mora e le spese di procedura.

Una delle principali anomalie bancarie è rappresentata dal superamento del limite di finanziabilità nei contratti di mutuo fondiario.

La Corte di Cassazione è stata sufficientemente chiara: in ipotesi di violazione, il mutuo è nullo, atteso che la disciplina del limite di finanziabilità nelle operazioni di credito fondiario è da qualificarsi come “norma imperativa” di ordine pubblico.

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articolo 96/2020